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成都写字楼市场需求活跃度攀升 零售消费快速回归

  第三季度,随着新增供应放缓,成都甲级办公楼市场空置率再次下滑0.7个百分点,收至22.6%;需求活跃度稳步攀升致办公楼租金环比下跌 0.6%,较上季跌幅收窄0.4个百分点。零售消费快速回归,多个优质运营商项目以高入驻率开业,部分项目调整升级完成,品牌拓展释放积极信号,更多“首店”入蓉。数据方面,成都零售物业市场空置率环比持平,报9.0%;首层平均租金出现环比微幅下跌0.4%,至360.4元/平方米/月。

  仲量联行成都董事总经理谢凌表示:“进入2020年下半场,成都办公楼市场保持逐步恢复态势,退租浪潮放缓,来自金融、房地产及科技互联网行业的需求为成都办公楼市场持续注入动能。疫情对消费及零售商业市场的影响正在消减,从中秋国庆黄金周可看出,成都商业消费市场已呈现积极的回升态势。未来,更多新消费、新场景融入市场,将引领消费升级,激发消费新触点。”

  甲级办公楼市场

  连续两季度无甲级新增供应,空置率水平再次回落

  第三季度,市场仅录得一个乙级项目交付。甲级市场供应暂停让空置率继续回落,至季度末报22.6%,环比下降0.7个百分点,短暂恢复至2019年水平。尽管第四季度成都市场将迎来新增供应20.5万平方米,但较好的市场活跃度预计将保证空置率维持在25%以内。

  2020年上半年成都GDP增速转负为正,城市经济活动有序恢复,推动办公楼市场租赁需求回暖。虽未有二季度需求累积、大幅降租的优势,三季度成都甲级办公楼市场净吸纳量仍实现2.6万平方米,环比小幅上扬。其中,高新南区凭借其产业结构优势——即以金融、房地产和科技互联网为主的租户结构,持续领跑全市办公需求,实现净吸纳量4.1万平方米。

成都写字楼市场需求活跃度攀升 零售消费快速回归

  三大支柱行业:金融、房地产、科技互联网持续为成都办公楼市场赋能

  1. 季度内房地产/建筑行业成交频繁,其新租占比高达20.8%,居各行业首位。房地产企业选址优先考虑高新南区,实现占比近八成。但随着重点房地产企业资金监测和融资管理规则发布,预计房地产行业办公支出将在未来开始收紧,开发商类企业需求占比或将出现下滑。

  2. 以科技互联网为代表的新经济行业持续逆势上扬。截至7月,成都市新经济企业注册数共计450,763户,注册资金共计49,548.9亿元,分别较去年同期增长30.7%、18%。在线教育、游戏开发、直播等科技互联网企业仍持续进驻甲级办公楼,三季度新租占比达20.3%,环比上升2.8个百分点。

  3. 金融业发展保持稳健,1-5月成都证券交易额、保费收入增速稳步回升至18.9%、5.2%。传统金融行业实现新租面积约1.4万平方米。第三季度,全国股票市场上升,证券行业租赁需求看涨,预计未来办公及营业网点需求将释放。

  疫情冲击各行各业,除与风险存在对冲关系的医药、科技互联网等行业外,诸多企业生存压力增大,优胜劣汰加剧。自3月起,全行业退租现象频繁,上半年非传统金融业退租率更是高达24.4%。进入三季度后,成都市场退租现象开始放缓,总退租面积较二季度下降28.5%。而消费服务、文体娱乐、非传统金融仍为主要退租行业,退租率分别为15.5%、11.0%和9.8%。疫情加速行业内调整,兼并购以及破产重组事件多发,引致专业服务企业业务开始上扬,其中律师事务所更是从中获益,季度内录得其新租面积超1万平方米。

成都写字楼市场需求活跃度攀升 零售消费快速回归

  就面积段来看,随着经济活动进一步回归平稳,大型企业租赁需求回归市场。第三季度,500平方米(约1/4层)以上成交占比达20.4%,环比上升10.3个百分点;2,000平方米(约整层)以上需求占比升至4.2%。这一数值在前两个季度均维持在1%以内。截至当前,部分大面积需求仍在最后谈判中,预计四季度市场还将录得多个整层及以上大面积成交。

  疫情后,诸多业主迅速展开策略调整。截至目前,效果初步展现:

成都写字楼市场需求活跃度攀升 零售消费快速回归

  1. 与往年于三季度调整租赁策略不同,由于疫情,今年大多业主于二季度率先采取降低有效租金、提高佣金等激励策略。三季度市场带看量上升,再加上需求端产业发展基本面逐步恢复,办公楼业主方整体降价意愿明显降低。季内,成都甲级办公楼平均租金报97.9元/平方米/月,环比跌幅0.6%,较二季度收窄0.4个百分点。值得注意的是,该降租幅度还包含了部分项目的“隐性降价”,即业主以清水价格出租前租户精装房源。尽管这一现象早已存在,但在今年退租浪潮下,该行为尤为明显。

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